Jesteśmy z bratem współwłaścicielami nieruchomości, którą odziedziczyliśmy po rodzicach. Jest to działka z budynkami gospodarczymi i niewielkim domkiem. Obok jest łąka i niewielkie pole uprawne. Nie mogę dojść do porozumienia z bratem w sprawie utrzymania budynków, bo on bardzo rzadko przyjeżdża na wieś. Natomiast moja rodzina często spędza tam czas szczególnie w okresie letnim. Moja córka niedługo wychodzi za mąż i chce się tam przeprowadzić. Nie chcę konfliktów z bratem, więc pomyślałem o zniesieniu współwłasności. Jaki jest tryb, przesłanki i koszty takiego postępowania? Jak rozliczyć poniesione nakłady finansowe?

Jak znieść współwłasność?

Często zdarza się, iż prawo własności rzeczy czy nieruchomości przysługuje kilku osobom. Sytuacja taka może być następstwem dziedziczenia. Niestety współwłasność rzeczy może być powodem nieporozumień między współwłaścicielami, choćby w zakresie kosztów utrzymania rzeczy wspólnej czy sposobu korzystania z niej. Często też tylko jeden ze współwłaścicieli dokonuje niezbędnych nakładów na nieruchomość – np. przeprowadza wszystkie remonty. Gdy między wszystkimi współwłaścicielami istnieje zgoda, możliwe jest zniesienie współwłasności w drodze umowy. Umowa znosząca współwłasność nieruchomość, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W sytuacji braku porozumienia między współwłaścicielami – na wniosek któregokolwiek ze stron – zniesienie współwłasności następuje w nieprocesowym postępowaniu sądowym.
Zgodnie z przepisem art. 210 kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Zasadą jest, że zniesienie współwłasności powinno nastąpić przede wszystkim przez podział fizyczny rzeczy wspólnej, więc powinien pan odpowiedzieć sobie na pytanie, czy zasadny jest podział tej nieruchomości. Tutaj na przeszkodzie mogą stać także ustawowe zakazy podziału. Dotyczą one przede wszystkim nieruchomości rolnych. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Może też być sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego, a pieniądze podzielone. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu.
Znosząc współwłasność rzeczy wspólnej, sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności rozstrzyga także o roszczeniach współwłaścicieli z tytułu nakładów poczynionych na wspólną rzecz i z tytułu korzystania przez nich z rzeczy wspólnej w zakresie szerszym niż to wynika z ich udziałów. Opłata sądowa w przypadku znoszenia współwłasności na drodze sądowej nie jest uzależniona od wartości nieruchomości. W sprawach tych przepisy przewidują opłatę stałą w wysokości 1000 zł.

Numer: 38 (885) 2014   Autor: Adwokat Agnieszka Malczyk oraz Adwokat Anna Pelc