Pod koniec lat 70’ moi rodzice kupili od znajomych niewielką działkę na wsi, na której postawili drewniany domek letniskowy. Prawie co roku spędzamy tam część wakacji. Ostatnio moi rodzice podupadli na zdrowiu i chcieli przekazać mi i mojej siostrze działkę w drodze darowizny. Okazało się jednak, iż rodzice nie dopełnili formalności przy zakupie działki, zawarli bowiem jedynie ustną umowę ze znajomymi, którzy niestety zmarli kilka lat temu. Co należy w tej sytuacji zrobić? Słyszałam o zasiedzeniu jakie są przesłanki do stwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie?

Zapomniana umowa

Do nabycia w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości konieczne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: samoistnego posiadania oraz upływu czasu dwudziestu lub trzydziestu lat. Skutkiem zasiedzenia, które następuje z mocy samego prawa, jest nabycie przez posiadacza samoistnego z upływemostatniego dnia określonego terminu prawa własności nieruchomości (art. 172 k.c.). Zasiedzenie jest odstępstwem od zasady nienaruszalności prawa własności. Zasiedzenie stanowi wyraz przekonania (ustawodawcy), że długotrwałe niewykonanie prawa przez uprawnionego –właściciela jest stanem niekorzystny. Skutkiem swoistej dezaprobaty jest utrata tego prawa.

Odnosząc się do stanu faktycznego, należy podnieść, iż pani rodzice nabyli nieruchomość na mocy nieformalnej umowy sprzedaży. Osoba, która uzyskała w wykonaniu umowy przeniesienia własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego władanie nad nieruchomością, jest jej posiadaczem samoistnym. W postępowaniu sądowym o stwierdzenie własności przez zasiedzenie sąd bada okres samoistnego posiadania oraz to, czy wnioskodawca lub jego poprzednicy prawni byli posiadaczem samoistnymi nieruchomości, czyli czy władali tą nieruchomością jak właściciele i władztwo nad nieruchomościami było manifestowane i niewątpliwie widoczne dla otoczenia. W pani przypadku nie powinno być żadnego problemu ze stwierdzeniem nabycia w drodze zasiedzenia prawa własności działki letniskowej. Z opisu wynika, że nieruchomość jest w pani rodzinie od co najmniej 30 lat i faktycznie ją użytkujecie, a fakt pobudowania domku letniskowego świadczy, iż traktujecie ją jak własną. Nie ma też żadnego znaczenia, iż użytkujecie nieruchomość tylko latem, gdyż posiadaczem nieruchomości jest nie tylko ten, kto efektywnie wykonuje nad nią władztwo, lecz również ten, kto ma tylko możność wykonywania tego władztwa, choćby z tej możności nie korzystał.

Mając na uwadze powyższe, aby uregulować stan prawny działki letniskowej wydaje się zasadne wystąpić z wnioskiem o jej zasiedzenie.

Jeśli potwierdzi się przedstawiony stan faktyczny, sąd (właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości) powinien stwierdzić, iż własność nieruchomości nabyli pani rodzice. Uczestnikami postępowania w sprawie o zasiedzenie będą „prawni” właściciele działki, tj. w tym przypadku spadkobiercy znajomych, od których rodzice nabyli nieruchomość oraz właściciele sąsiednich nieruchomości. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł.

Numer: 11 (858) 2014   Autor: Adwokat Agnieszka Malczyk oraz Adwokat Anna Pelc