Nadchodzi moment, w którym stajemy przed koniecznością wyboru miejsca zamieszkania. O ile przy wynajmie nieruchomości mieszkaniowej proces jest mniej złożony, tak przy zakupie istnieją ważne do spełnienia punkty. Decyzja wymaga głębokiej analizy oraz zainwestowania oszczędności czy zaciągnięcia kredytu

Umowa przed kasą

W pierwszej kolejności należałoby się zastanowić, jak w praktyce powinien wyglądać zakup mieszkania od dewelopera. Drugim etapem jest kwestia związania się z deweloperem w sposób formalny, którą zazwyczaj jest umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. Taka forma jest najwygodniejsza w sytuacjach, gdy np. nieruchomość nie jest jeszcze wyodrębniona lub gdy budynek nie został zgłoszony do użytkowania.
W kolejnej części następuje okres realizacji inwestycji aż do zgłoszenia budynku do użytkowania, wyodrębnienia lokalu wraz z przeniesieniem własności.
Należy skoncentrować się jednak na umowie przedwstępnej, która dla wielu jest dokumentem budzącym wiele wątpliwości. Umowa przedwstępna może być zawarta w formie cywilno-prawnej lub w formie aktu notarialnego. Oprócz kosztowych i technicznych kwestii istnieje jedna, bardzo ważna różnica pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej w formie cywilno-prawnej a podpisaniem jej w formie aktu notarialnego. Niedotrzymanie warunków, wynikających ze zwykłej umowy przedwstępnej może skutkować jedynie stratą przez kupującego zadatku lub zaliczki i innymi konsekwencjami wynikającymi z treści umowy – inaczej, niż jest to w przypadku oświadczeń woli w akcie notarialnym. Każda ze stron może żądać spełnienia obowiązku przystąpienia do ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości przenoszącej własność. Strona kupująca może więc wymagać od dewelopera przystąpienia do ostatecznego aktu notarialnego, a w przypadku odmowy wnosić o przeniesienie własności bez zgody zbywcy, lecz taka sytuacja nie wyklucza zapłaty ceny, określonej w umowie przedwstępnej.
Deweloper może z kolei żądać ze strony kupującego realizacji transakcji w momencie, gdyby zechciał wycofać się z umowy. W przypadku niewywiązania się kupującego ze swojego obowiązku, deweloper może dochodzić swoich praw na podstawie paragrafu 777 kodeksu cywilnego, który traktuje o poddaniu się egzekucji przez kupującego na rzecz zapłaty ceny za nieruchomość. Sąd sprawdza, czy żądanie jest zgodne z zawartym aktem i wystawia klauzulę wykonalności dla takiego oświadczenia, co jest podstawą do ściągnięcia należności od kupującego.
Podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje nam możliwość dokonania wpisu – roszczenia o przeniesienie własności wybudowanego lokalu – do Księgi Wieczystej, co z pewnością ograniczy deweloperowi możliwość zbycia budowanego lokalu innej osobie.
***
Z aktualnym numerem tygodnika „Co słychać?”,
w każdy piątek między godziną 14 a 16 mamy bezpłatne porady prawne. Serdecznie zaprasza Artur Dzieniszewski – dyrektor ds. Nieruchomości w OMEGA Kancelarie Prawne, Mińsk Mazowiecki, ul. Okrzei 14A/10, tel. 696 063 900.

Numer: 2011 21