Od dwóch lat obserwujemy znaczący wzrost zainteresowania nieruchomościami. Przede wszystkim mieszkaniami, ale i inne rodzaje nieruchomości cieszą się wzięciem, należy jednak stwierdzić, że liczba transakcji nie wzrosła relatywnie do wzrostu popytu. Popyt na mieszkania wyższy niż podaż oraz wysoka dostępność kredytów hipotecznych sprawiają, że 2007 rok będzie kolejnym rokiem wzrostu cen

Jeszcze trzy lata

Obecnie każde atrakcyjne mieszkanie (nie tylko 1-, 2-pokojowe, ale i większe) sprzedaje się bardzo szybko pod warunkiem, że ma właściwie ustaloną cenę. To samo dotyczy ładnych działek budowlanych. W przypadku domów ożywienie jest mniejsze, ale zauważalne. Coraz więcej osób patrzy też na nieruchomości jako na rodzaj korzystnej inwestycji. Powodów jest kilka...
Zmiany przepisów prawnych. Karuzela zmian przepisów prawa trwa i wciąż decydująco stymuluje rynek nieruchomości. To właśnie rząd, a w szczególności Ministerstwo Finansów funduje nam regularny od kilku lat wzrost zainteresowania nieruchomościami, zwłaszcza w końcówce roku. A to zmienia się sposób obliczania dużej ulgi budowlanej, a następnie znosi się ją całkowicie, likwiduje się ulgę remontową, wprowadza się ulgę odsetkową, by po kilku latach ją znieść, zapowiada się podniesienie podatku VAT, by później szukać możliwości jego utrzymania poprzez definicję budownictwa społecznego, ostatnio wprowadza się nam dopłaty do kredytów (szacunki wskazują, że skorzysta z nich 5 procent zainteresowanych ze względu na nierealne ustalenie kryteriów). Polski inwestor poddawany jest więc ciągłym bodźcom zewnętrznym mającym istotny wpływ na jego decyzje. A jak ma sobie z tym poradzić inwestor zagraniczny przyzwyczajony do stabilnych przepisów?
Nieruchomość jako inwestycja. Dokładne rozpoznanie alternatywnych możliwości lokowania środków finansowych decyduje o naszym zainteresowaniu nieruchomościami jako formą korzystnej i bezpiecznej inwestycji. Zdecydowana część naszego społeczeństwa nie lubi podejmować dużego ryzyka, stąd rzadko wybieramy inwestycje np. na giełdzie. Lokaty bankowe zaś wskutek obniżania stóp procentowych doszły do poziomu 3-4 procent i straciły na swej atrakcyjności. Coraz większym powodzeniem cieszą się fundusze inwestycyjne. Można przewidywać, że znając naszą mentalność i tendencje światowe w niedługim czasie boom przechodzić będą właśnie te z funduszy, które specjalizują się w inwestycjach na rynku nieruchomości.
Dostępność kredytów. Obniżanie stóp procentowych spowodowało jednocześnie znaczne zwiększenie atrakcyjności kredytów hipotecznych. Banki reklamują poziom kredytów złotówkowych już od 5 procent. Ma to z pewnością wpływ na naszą większą zdolność ich finansowania, ale zwrócić uwagę należy też na zmianę naszej mentalności, a w ślad za tym odwagę w zaciąganiu kredytów.
Wzrost gospodarczy. Z pewnością nie bez znaczenia jest utrzymujący się ogólny poziom wzrostu gospodarczego kraju. Wskaźniki makroekonomiczne muszą wpływać na klimat inwestycyjny, a ten jest dobry.
Ograniczenia. Nie sposób też nie zauważyć kilku podstawowych ograniczeń lub zmian na rynku budownictwa i nieruchomości. Brak planów zagospodarowania przestrzennego to wciąż najczęstszy powód narzekań inwestorów a zarazem ograniczenie rozwoju rynku nieruchomości i budownictwa. Coraz większym problemem jest zwiększający się niedobór wykwalifikowanej kadry budowlanej. Do niedawna mówiło się, że mamy do czynienia z rynkiem inwestora, obecnie można stwierdzić, że przeszliśmy na rynek wykonawcy. Rosną ceny materiałów budowlanych, ale najbardziej usług. Wyczerpana podaż atrakcyjnych działek to również bariera. Wskazane ograniczenia powodują niedostateczną podaż, a w powiązaniu z wzrastającymi kosztami budowy muszą wpływać na ceny naszych mieszkań.
Najem to szczególna forma zarobkowania, bo bez udziału własnej pracy, a będąca jedynie przychodem z kapitału. Ta forma dochodów to oczekiwane uzupełnienie i źródło poprawy struktury naszych zarobków. To domena rozwiniętych gospodarek rynkowych. Choć stwierdzić trzeba, że ceny najmu mieszkań pozostają bez większych zmian a lokali komercyjnych nawet nieco spadły, co jest wynikiem wciąż nowej podaży i rozwoju powierzchni, zwłaszcza handlowo–usługowych.
Jak długo i w jakim tempie będą rosły ceny nieruchomości? Można stwierdzić, że w krótkim czasie, np. w ciągu 2-3 lat wzrost się utrzyma w granicach 10-15 procent. W dłuższej perspektywie (7-10 lat) trudno jest cokolwiek przewidywać, gdyż może na to wpłynąć wiele czynników, np.: ustabilizowanie się potrzeb mieszkaniowych ludzi z wyżu demograficznego lat 80., pojawianie się coraz nowych inwestorów zewnętrznych, planowany przez rząd w najbliższych latach wzrost liczby oddawanych mieszkań. Może być i tak, że szacowany obecnie w skali kraju niedobór mieszkań na 1,7 mln sztuk zostanie w tym czasie w dużej części uzupełniony, a wzrost konkurencyjności rynku spowoduje tendencje odwrotne. Powyższe argumenty to tylko część szerszej dyskusji. Trzeba mieć nadzieję, że obserwowane obecnie ożywienie na rynku nieruchomości będzie tendencją długookresową.
Autor jest doradcą rynku nieruchomości.

Numer: 2007 06   Autor: Zbigniew Rutkowski