W końcu doczekaliśmy się wiosny i choć pogoda jeszcze nas nie rozpieszcza, to większość osób myślących o budowie własnego domu zaczyna poszukiwania najlepszych sposobów realizacji przedsięwzięcia. Nieodzownym punktem planowania inwestycji jest ustalenie sposobu jej finansowania

Czym pachnie kredyt?

Pokazaliśmy poprzednio, że najkorzystniejszym rozwiązaniem jest zaciągnięcie niskooprocentowanego kredytu hipotecznego na maksymalną kwotę i inwestowanie posiadanych środków własnych. Otwarte pozostaje jednak pytanie, jaki bank wybrać i czym kierować się przy podejmowaniu decyzji. Czy zawsze najlepsza będzie dla nas oferta z najniższym oprocentowaniem i prowizją? Czy jedyne kryterium wyboru kredytu to wysokość raty?
Niestety, sprawa nie jest tak prosta, zwłaszcza w przypadku kredytów przeznaczonych na budowę. Poza kosztami wynikającymi z prowizji oraz odsetek jakie zapłacimy do banku, musimy przygotować się na wydatki związane z ubezpieczeniem nieruchomości jej wyceną, ubezpieczeniem spłaty kredytu (do czasu uzyskania wpisu hipoteki) oraz innych niestandardowych ubezpieczeń wymaganych przez poszczególne banki. Inną kwestią jest to, czy bank pozwoli nam na skredytowanie wymienionych kosztów, czy musimy je pokryć z własnej kieszeni. Przy wyborze źródła finansowania naszej budowy warto również zwrócić uwagę na to, jaka część wydatków z uzyskanych przez nas środków musi znaleźć pokrycie w fakturach bądź rachunkach.
Przyjrzyjmy się jak powyższe problemy rozwiązują przynajmniej niektóre z czołowych banków.

Prowizja
Duża konkurencja na rynku kredytów hipotecznych sprawiła, że banki coraz częściej ograniczają wysokość tego parametru kosztowego - bądź w ogóle nie pobierając prowizji za udzielenie kredytu, bądź przekazując ją na pokrycie składek od dodatkowych ubezpieczeń związanych z kredytem (ubezpieczenie na życie, od ryzyka utraty pracy). Przykładem pierwszego zachowania może być ING Bank Śląski, które swoim klientom oferuje produkt bez prowizji. Dla porównania GE Money Bank stawia na ubezpieczenia - jeśli tylko jest to możliwe ze względu na wymagania ubezpieczyciela, bank proponuje zapłatę składki ubezpieczeniowej (za pierwszy rok), w zamian rezygnując ze swojej prowizji. Swoją prowizję w przypadku objęcia ubezpieczeniem na życie ogranicza również Bank BPH.

Wycena nieruchomości
Każdy bank określa wartość nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie udzielonego kredytu. Większość banków będzie wymagało od nas przedstawienia operatu szacunkowego, czyli wyceny sporządzonej przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Najczęściej jest to koszt ponoszony przez Klienta niezależnie od tego czy bank udzieli kredytu, czy też nie. Funkcjonują jednak na rynku oferty kilku banków, które są w stanie same oszacować przyszłą wartość nieruchomości na podstawie zestawienia prac do wykonania i zdjęć (np. GE Money Bank). Dodatkowo istnieje również możliwość wciągnięcia takich kosztów do kredytu (np. ING gdy wycena jest robiona przez rzeczoznawcę bankowego).

Wykorzystanie kredytu
Kredyt hipoteczny cały czas pozostaje najtańszym sposobem pozyskania gotówki. Wszystkie banki chcą więc kontrolować czy ich klienci prawidłowo wykorzystują przekazane im środki. Najczęściej wymagają, aby klient przedstawił rachunki potwierdzające zakup materiałów lub wykonanie usług związanych z budową. Mówiąc o budowie systemem gospodarczym, należy zaznaczyć, że żaden z banków nie wymaga potwierdzenia wykorzystania 100% wypłaconych środków. Większość banków wymaga od nas udokumentowania od 50 (Nordea Bank Polska) do 67 (Fortis Bank) procent wykorzystanej transzy kredytu. Dodatkowo niektóre banki ułatwiają klientom udokumentowanie wydatkowanych środków z wypłaconych transz poprzez przedstawianie zdjęć (GE) lub możliwość przeprowadzenia przez pracownika banku inspekcji nieruchomości, która potwierdzi wykonanie zaplanowanych prac (przykładem może tu być mBank lub ING, które daje wybór - albo 60% faktur albo inspekcja). W takich wypadkach koszty inspekcji oczywiście pokrywa kredytobiorca (ok. 200 zł). Należy jednak zauważyć, że w wielu przypadkach jest to korzystniejsze niż zbieranie rachunków.
Podsumowując należy podkreślić, że wybór oferty kredytowej powinien być naprawdę przemyślany. Oczywistym jest również fakt, że nie ma jednej uniwersalnej oferty banku, która byłaby równie atrakcyjna dla wszystkich klientów. Jest wiele parametrów stanowiących o finalnym koszcie kredytu, a także o poziomie komfortu korzystania z danej oferty kredytowej. W związku z tym najbardziej właściwym byłoby skonfrontowanie swojej wiedzy z opinią doradcy finansowego. (tp)

Numer: 2006 18